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では具体的に、
新築戸建てとの比較を用いながら、
考えていきましょう。
戸建て神話の終焉？
日本では、中古ストックの活用にまだまだ目が向けられておらず、特に大分県は根強い新築戸建て志向のため、マイホーム購入にあたり新築マンションとの比較検討をされないことがほとんどです。それはあくまで土地が豊富で、安価だった時代の話。事実、ウッドショックや資材の高騰で価格が20〜30%アップし、土地の相場も上がり、注文住宅自体が富裕層向けになりつつあります。
立地について
別府市で新たにマンションが建設されているエリアは別府駅周辺と石垣エリアだけです。そもそもマンションは販売を目的にしていますので、売れる場所＝好立地な場所にしか建設されません。当然周辺利便施設が多く、人気の学校区で住環境の整ったエリアになります。
また別府は海と山を望む日本全国でも数少ない立地であるため、マンションを建設する際は借景を意識した配置を行います。
地理的にも別府エリアは山の麓に位置するため、坂が多く土地の高低差が多い傾向にあります。大分で生活していると、どうしても車社会のため、お子さまの送迎・買い物・病院通い等も車を使うことになります。高齢になり、もし運転ができなくなった際、老後は非常に住みにくくなってしまう可能性があります。
新築戸建ての罠
別府では新築戸建てを検討されている方が、土地探しに苦労するケースが非常に多いです。特にマンションが建設されているエリアになると、土地の坪単価も上がっていますし、そもそもの流通量も少なく、当然競争力も激しいため、良い土地の取り合いになっています。別府は戦時中の影響を受けていないため、区画整理が行われていないことが原因で、現況で売り出される土地は狭かったり、道路付きが弱かったりと建築に不向きなケースもあります。かといって、山側に目を向けると坂や土地の高低差という問題以外にも雪や道路凍結といった冬の環境も出てきます。九州横断道路を境に検討エリアを決めていることも多く、せっかく新築戸建てを建てるなら雪の影響がないエリアにとなるのも自然ではあります。
新築戸建てとのコスト比較
マンションは管理費や修繕積立金といった月々の固定費が掛かるものの、戸建てのように自分自身でコントロールしてリフォーム資金を貯める必要はありません。特に別府は温泉の蒸気や海風の影響もあり、比較的住宅の劣化が早い傾向にあります。その点、管理会社がしっかり運営しているマンションは安心です。弊社の場合、売主であるベツダイが管理会社を運営しているため、お困りごと対応・大規模修繕とトータルで対応できるのも魅力です。
戸建てはどうしても道路に対して、玄関やサッシが面しているため、空き巣や訪問販売といった対策が取りづらいです。もちろん防犯会社や防犯カメラ、照明といった対策はあるものの、マンションが先に狙われるというのは非常に考えづらいです。
マンションはオートロックや監視カメラといったセキュリティ設備は標準ですし、管理人が常駐していることがほとんどのため、防犯に対する意識も元々高い設計となっています。基本マンション内には入居者しか立ち入ることはできないためセキュリティ面ではマンションが優位と言えます。
設備や修繕について書きましたが、一番気になるのは価格比較です。そもそも土地探しが大変で、土地の取得費も上昇傾向にあり、建築費以外にも価格が上がる要因が多々あります。まずは弊社の分譲マンションと建売・建築条件付宅地で同規模の建物を建てた場合を比べてみましょう。
比較してみれば分かりますが、広さは2階建てとの比較になるため、マンションの方が狭い傾向にありますが、平屋と考えれば十分な広さです。金額はオプションや仕様変更、諸費用等は別途で考えますが、価格的なメリットはマンションの方が優位です。さらに注文住宅やハウスメーカーでの建築になると、平均4,500～5,000万円となるため、価格差は1,000万円以上開くこともあります。ランニングコストはマンションの方が掛かりますが、価格差で十分にメリットがあるはずです。階層や間取りタイプで金額は変わりますし、間取り変更やオプションの追加も可能ですので、自分たち好みの家づくりも楽しむことができます。まずは初めの検討段階で候補から外すのではなく、比較検討の上、どちらが良いのかを考えてみることをお勧めします。
固定資産税は建物の構造が違うため、マンションの方が高いというより、耐用年数の差分、固定資産税の下がりは遅いです。土地は戸建ての場合、軽減税率がありますが、マンションは敷地を共有で持分を持つため、大きな負担にはなりません。
戸建ては駐車場代が掛からないのがメリットです。マンションの場合、2台目駐車場は外部の駐車場を契約しなければいけないため、管理費・修繕積立金・駐車場代（マンション内・外部）と費用が掛かります。
時期について
新築戸建ての場合、土地探しの期間＋工事期間がマイホーム取得に掛かります。前述の土地探しがうまくいかなかった場合、1年以上掛かることもあります。マンションは階層や間取り、立地も時期も決まっているため、部屋さえ決めてしまえば後は完成を待つだけです。また竣工済のマンションであれば、建売同様に実際に現地を見て決めることもできます。もちろん即入居可能なので、待つ必要もありません。別府在住のマイホーム検討層は傾向として、竣工前に購入するケースは少ない印象です。竣工した後、現地を見て購入を決めるケースが多いです。しかし、エリアや間取りで気に入るものがあれば、早めにご購入を検討してみてください。竣工前に購入するメリットとして、セミオーダー風に間取りのカスタムやオプションを付けることもできますので、注文住宅同様、自分たちのライフスタイルに合わせることも可能です。
投資感覚
別府でマンションを購入する層も少しずつ変わってきています。
まずは単身者の数が非常に増えました。晩婚化が進む中で、賃貸に家賃を払い続けるより、比較的安価なマンションを購入して、資産として考える投資感覚での購入も増えてきました。投資としては弱いかもしれませんが、近県に比べればまだまだ安価ではありますし、女性の場合、結婚したとしても売却すれば売却益が、賃貸にすれば家賃収入も得ることができます。
もう一つが近居です。別府でマンションを購入する多くの方は地縁がある方が多いです。親が別府に住んでいて、後々は実家を引き継ぐ可能性がある。そんな方もマンション購入がお勧めです。単身者同様、もし売却となっても比較的中古マンションは動きやすく、売却益が出る可能性もあるため、投資に近い感覚で購入できます。
番外編ですが、少しずつ増えているのが県内移住です。
県北や県南の郊外エリアから環境や利便性の良い場所に移り住むケースも増えています。実際に別府マンションの購入者層の半分は県外からの移住、セカンドハウス需要ですので、県内でも同じような考え方が起きるのも自然なことかもしれません。
